第一章 總 則

第一條 為加強住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）管理，建立住宅維修保障機制，維護業主合法權益，保證住宅共用部位、共用設施設備正常使用，根據《鄂州市住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），制定本實施細則。

第二條 本市行政區域內商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監督適用于本實施細則。

第三條 業主交存的維修資金屬于業主所有，從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。保修期按照《建筑工程質量管理條例》、《房屋建筑工程質量保修辦法》的規定執行。

《辦法》第三條規定的住宅共用部位包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間，走廊通道等；共用設施設備包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、照明、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條 各區（含葛店開發區、臨空經濟區）住房和城鄉建設行政主管部門（以下簡稱屬地住建部門）負責本轄內維修資金的交存、使用的管理工作。

第五條 市住宅專項維修資金承辦機構（以下簡稱承辦機構）負責維修資金的日常工作；物業管理、房屋交易、房地產市場監管、建筑工程質量監督、商品房預售資金監管等機構按照各自職責，共同做好維修資金的監督管理工作。

第二章 交 存

第六條 業主持開發建設單位出具的《鄂州市首期住宅專項維修資金交存通知單》或不動產權屬證明和身份證等資料到市、區維修資金服務窗口交存首期維修資金。交存維修資金實行全域通辦、即來即辦。

第七條 根據《辦法》第七條規定，業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，交存首期維修資金具體標準為：建筑物總層數為6層及以下的每平方米交存60元；建筑物總層數為7層及以上的每平方米交存90元。

售后公有住房的維修資金交存按《辦法》第八條規定辦理。

第八條 全面督促業主按時交存首期維修資金：

（1）商品房預售的，買賣雙方應在《商品房買賣合同》中約定房屋交付使用前業主一次性交存首期維修資金的具體時間。買賣雙方約定業主不按時交存首期維修資金，開發建設單位可以暫緩辦理商品房買賣合同備案，買賣雙方應當從其約定。

（2）商品房現售的，買賣雙方應在《商品房買賣合同》中約定業主在房屋交付前不交存首期維修資金的，開發建設單位按規定不予交房。

（3）本細則實施前尚未繳納首期維修資金且開發建設單位已交付房屋的，由業主委員會或社區居（村）民委員會催繳，業主應自收到業主委員會或社區居（村）民委員會交存通知之日起30日內補交首期維修資金。

（4）開發建設單位自持物業，開發建設單位系《物權法》等規定所指業主，應依法依規交存首期維修資金。

（5）征收拆遷安置房屋屬于商品房的，由被征收拆遷人憑安置協議在房屋交付使用前，將首期維修資金一次性存入維修資金專戶。

（6）已辦理合同備案手續，業主未按規定交存首期維修資金的，開發建設單位不得交付房屋；已交付房屋，業主未按規定交存首期維修資金的，在業主辦理權屬登記前，開發建設單位督促業主交存首期維修資金，查驗維修資金交存憑證后，向業主移交權屬登記資料。

第九條 開發建設單位在商品房預售資金監管帳戶中有足額資金的前提下，可自愿出具保證函，保證其業主在房屋交付時將首期維修資金存入維修資金專戶。經承辦機構和商品房預售資金監管機構確認后，房屋交易機構直接辦理保證函范圍內的商品房預售合同備案。

第十條 承辦機構通過信息化建設，逐步實現業主通過掌上交、網上交的形式交存維修資金。線上交存維修資金的業主可憑交存信息在工作日到窗口或自助設備開具《湖北省住宅專項維修資金專用票據》。

第三章 管 理

第十一條 按照《住宅專項維修資金管理信息系統技術規范》和《住宅專項維修資金管理基礎信息數據標準》，市住房和城鄉建設局建立全市統一的維修資金信息管理系統，對維修資金實時監管。充分利用大數據、移動互聯、二維碼、人臉識別等信息技術加強風險防控，提升公眾服務效能，有效保障維修資金安全。

第十二條 市住房和城鄉建設局委托承辦機構與依法擇優確定的商業銀行簽訂委托服務協議，設立維修資金專戶，委托其辦理維修資金的交存、劃轉、計息、結算、對帳、查詢等服務事項，并提供維修資金管理和使用所涉及的第三方監督服務。

第十三條 業主大會成立后，經符合法定條件和比例的業主表決同意，業主委員會可申請劃轉業主交存的維修資金。為保障劃轉后維修資金的安全，業主大會還需對下列事項進行表決：

（1）選定維修資金專戶管理銀行；

（2）維修資金使用和帳目管理辦法；

（3）授權業主委員會負責維修資金的日常管理，確定業主委員會主任為維修資金責任人的決議；

（4）應急維修授權協議書；

（5）違反維修資金使用和管理應承擔的責任；

（6）有關維修資金的其它事項。

表決前業主大會應按規定將上述事項的具體內容進行公示。

業主對申請劃轉維修資金的相關表決結果提出異議的，業主或業主委員會應依照《物業管理條例》、《湖北省物業服務和管理條例》等規定處理。

第十四條 業主大會通過上述事項決議后應予以公示，公示期不少于7日。業主委員會持《鄂州市住宅維修資金劃轉申請書》和第十三條所列表決的書面材料向屬地住建部門申請辦理維修資金劃轉手續并開設專戶。承辦機構按《辦法》第十五條辦理。

第十五條 維修資金劃轉后，業主委員會應自劃轉之日起委托第三方專業機構代理記賬工作，簽訂第三方代理記賬協議，明確相應責任，并制定維修資金使用及賬目管理制度。
業主委員會換屆、業主委員會主任變更、業主依法對業主委員會管理維修資金提出異議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導業主委員會委托第三方專業機構對維修資金管理的情況進行審計，業主委員會應將審計結果向全體業主公布，負責做好解釋說明工作；業主有質疑的，可依法主張權利。

第十六條 維修資金的支付應當通過轉帳結算，不得支付現金。用于支付維修和更新、改造工程費用的維修資金只能支付到約定的施工單位或者物業服務企業帳戶。用于支付審計、監理和檢測等第三方監督服務的費用，需支付到審計、監理、檢測等單位帳戶。

第十七條 維修資金劃轉后發生下列情形之一的，業主委員會應當持相關資料到專戶管理銀行辦理維修資金帳戶變更手續：

1.已劃定的物業管理區域范圍調整的；

2.物業管理區域名稱變更的；

3.業主委員會主任更換的；

4.其它依法需要變更的。

第四章 使 用

第十八條 通過加強對維修資金信息化建設，逐步實現維修資金使用網上公示、網上申報、網上表決、網上備案、網上劃轉等功能，提高業主表決效率和維修資金使用效率，保障業主知情權、監督權，達到維修資金使用透明化、規范化管理。

第十九條 為提高業主使用維修資金的決策效率，降低業主大會和業主委員會的決策成本，根據《業主大會和業主委員會指導規則》的有關規定，可在管理規約和業主大會議事規則中約定以下表決方式：

委托表決：業主將一定時期內維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給業主委員會或業主代表行使；

集合表決：業主大會對特定范圍的維修資金的使用事項，采用一次性集合表決通過后，授權業主委員會或物業服務公司分批使用；

默認表決：業主大會約定將未參與投票的業主視為同意維修資金使用事項，相應投票權數計入已投的贊成票；

異議表決：在維修資金使用事項中，持反對意見的業主占法定條件和比例以下的，視為表決通過。

第二十條 已成立業主大會的，業主委員會作為維修資金使用申請人；未成立業主大會，但選聘有物業服務企業的，可由受業主委托的物業服務企業作為維修資金使用申請人；未成立業主大會且未選聘物業服務企業的，可以由物業所在地的社區居（村）民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，作為維修資金使用申請人。

第二十一條 同一物業管理區域內，需進行維修和更新、改造的住宅共用部位、共用設施設備，屬于同一項目分類的，需一次性申報使用備案，不應化整為零進行多次申報。維修和更新、改造總金額在30萬元（含）以上的使用項目,可采取招標的方式選取施工單位。維修和更新、改造項目施工單位的選取方式應在項目維修方案中明確約定。

第二十二條 維修和更新、改造總金額在30萬元以上（含30萬元）的使用項目，維修資金使用申請人可聘請具有相應資質的工程監理機構對施工過程進行監理。工程竣工后，維修資金使用申請人應當組織物業服務企業、業主委員會或社區居（村）民委員會、業主代表和相關單位進行竣工驗收。

第二十三條 維修和更新、改造工程質量應按照國家法律法規和建設工程質量相關技術規范的規定執行。維修資金使用申請人應與施工單位在維修工程施工合同中明確約定質量保證條款，質量保修期限、付款方式和相關內容。

第二十四條 維修資金使用實行工程造價審核、工程監理等第三方監督服務制度。提供第三方監督服務的費用可計入當期維修工程成本，待業主依法表決通過后組織實施。

第二十五條 市住房和城鄉建設局根據服務機構的誠信記錄、相關資質和專業實力，建立涵蓋工程造價咨詢、招投標代理、工程施工、工程監理、工程審計、電梯維修、消防維修等方面的服務機構名錄庫。名錄庫向社會公開征集、公示，接受社會監督，實行動態管理。維修資金使用申請人可自愿在名錄庫中選擇相應的服務機構。

第二十六條 維修資金由屬地住建部門代管的，一般情況需要申請使用維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）提出使用方案。維修資金使用申請人根據維修和更新、改造項目提出使用方案。使用方案應當包括申請使用維修資金的原因，維修和更新、改造部位、費用及組織方式等內容；

（二）表決和公示。維修資金使用申請人應當組織業主對使用方案進行表決，并經法定條件和比例以上的業主同意。表決前應當將使用方案向維修資金列支范圍內的業主公示，公示時間不少于7日；

（三）申請。維修資金使用申請人向屬地住建部門提交以下申請材料，申請使用維修資金：

1.《住宅專項維修資金使用備案申請表》；

2.申請人主體資格材料復印件；

3.經業主依法表決通過的維修和更新、改造維修資金使用方案（使用方案中應約定資金劃轉方式，約定提前劃轉的，應不得超過工程預算的50%，約定竣工驗收后一次性劃轉的，應明確墊支預算資金的相關事項）。

4.維修資金列支范圍內符合法定條件和比例以上業主書面同意名冊；

5.工程造價咨詢服務機構出具的維修資金使用工程預算審查報告書；

6.需提供的其他要件。

（四）受理

屬地住建部門在7個工作日內對申報資料審查，現場踏勘，符合申請條件的收件受理，不符合條件的退回申請，并說明原因。

使用申請受理后，申請人應將下列資料在小區進行公示（加蓋業主委員會或社區居（村）民委員會公章），拍照存檔，公示期不少于7個工作日。

1.維修和更新、改造工程維修資金使用方案；

2.維修和更新、改造工程施工合同；

3.工程造價咨詢服務機構出具的維修資金使用工程預算審查報告書；

4.維修資金列支范圍內符合法定條件和比例以上業主書面同意名冊；

5.其他需要公示的資料。

（五）備案及組織施工

公示期滿無異議或異議人數未超過法定人數的，屬地住建部門進行備案并出具《住宅專項維修資金使用備案通知單》，報告承辦機構。承辦機構自收到報告之日起3個工作日內按照維修資金使用方案中約定的資金劃轉方式向專戶管理銀行發出劃轉維修資金通知，維修資金申請人開始組織施工。

（六）竣工驗收及公示。維修項目施工完成，維修資金使用申請人組織竣工驗收，驗收后需將下列資料在小區予以公示，公示期不少于7個工作日。

1.維修和更新、改造工程驗收單；

2.維修和更新、改造工程決算單；

3.維修和更新、改造工程的發票；

4.維修和更新、改造工程費用分攤表；

5.小區房屋維修項目質量保修承諾書；

6.維修前后圖片資料；

7.其他需要公示的資料。

（七）資金結算劃轉。公示期滿無異議或異議人數未超過法定人數的，維修資金使用申請人向屬地住建部門提交以上公示資料，申請資金結算及劃轉維修工程款尾款。屬地住建部門在5個工作日內完成審核工作，向承辦機構出具備案證明，維修資金按決算金額的95%劃轉,5%余款待工程質量保修期滿后據實結算。承辦機構在3個工作日內通知專戶管理銀行資金劃轉。

第二十七條 維修資金由屬地住建部門代管的，發生危及房屋使用安全等緊急情況，嚴重影響業主正常生活，需立即對住宅共用部位，共用設施設備進行維修和更新、改造申請使用維修資金的，按照以下程序辦理：

緊急情況包括：

1.電梯故障危及人身安全，無法正常使用嚴重影響業主生活的；

2.樓體外墻墻面有脫落危險、危及人身財產安全的；

3.消防設施設備嚴重損壞的；

4.供水水泵損壞或者水管爆裂導致供水中斷，嚴重影響業主生活的；

5.專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，嚴重影響業主及財產安全的；

6.樓面防水損壞造成嚴重滲漏的；

7.供配電系統設施設備發生故障，造成停電或漏電，嚴重影響業主或者危及人身財產安全的；

8.危及房屋使用安全和人身財產安全，嚴重影響業主正常生活的其他緊急情況。

（一）申請。維修資金使用申請人向屬地住建部門提交以下申請材料，申請緊急使用維修資金：

1.《住宅專項維修資金緊急使用申請備案表》；

2.緊急維修資金使用方案及資金預算方案（應在使用方案中明確申請維修資金撥付方式）；

3.緊急維修資金使用方案及資金預算方案真實性和可行性的承諾書；

4.緊急使用維修資金項目現場勘驗報告；

5.專業部門的整改通知書或社區居（村）民委員會出具的緊急使用住宅專項維修資金確認書；

6.需提供的其他要件。

（二）受理。屬地住建部門在3個工作日內對申報資料進行審查、現場進行踏勘，符合申請條件的進行備案，并出具《住宅專項維修資金使用備案通知單》，報告承辦機構。承辦機構自收到報告之日起3個工作日內按照不超過工程預算的70%的比例向專戶管理銀行發出劃轉維修資金通知，維修資金申請人開始組織施工。不符合條件的退回申請，并說明原因。

（三）組織施工并公示。使用申請受理后，維修資金使用申請人應立即組織實施維修，同時將申請材料第二項到第六項在小區進行公示（需加蓋業主委員會或社區居（村）民委會公章），拍照存檔，公示期不少于7個工作日。在公示期間，業主提出的建議或異議，維修資金使用申請人應做出解釋說明。

（四）竣工驗收并公示。維修項目施工完成，維修資金使用申請人組織驗收，驗收后需將下列資料予以公示，公示期不少于7個工作日。

1.維修和更新、改造工程驗收單；

2.維修和更新、改造工程決算單；

3.維修和更新、改造工程的發票；

4.緊急維修業主資金分攤明細表；

5.緊急維修工程質量保修承諾書；

6.維修前后圖片資料；

7.緊急維修工程施工合同；

8.其他需要公示的資料。

（五）資金劃轉。公示期滿無異議或異議人數未超過法定人數的，申請人向屬地住建部門提交以上資料，申請劃撥維修工程尾款。屬地住建部門在5個工作日內完成審核工作，向承辦機構出具備案證明。維修工程款按決算金額的95%劃轉,5%余款待工程質量保修期滿后據實結算。承辦機構在3個工作日內通知專戶管理銀行資金劃轉。

第二十八條 維修資金劃轉業主大會管理后，一般情況下使用維修資金，按照《辦法》第二十四條辦理；緊急情況下使用維修資金，按照《辦法》第二十五條辦理。
　 第二十九條發生緊急情況下，物業服務企業或業主委員會未按照規定對住宅共用部位，共用設施設備實施緊急維修和更新、改造的，屬地住建部門可以組織代修，維修費用從相關業主維修資金分戶賬中列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第五章 監 督

第三十條 承辦機構及業主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金帳目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）其他有關維修資金使用和管理的情況。

維修資金代管的由承辦機構在市住房和城鄉建設局官網公布；維修資金劃轉業主大會管理的由業主委員會在小區公示欄公布。業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第三十一條 開發建設單位辦理物業承接查驗備案時，屬地住建部門應按幢查驗維修資金交存情況，將交存首期維修資金的相關信息及時通知所屬物業管理區域的業主委員會、物業服務企業、社區居（村）民委員會。

第三十二條 屬地住建部門應指導業主委員會、物業服務企業將業主交存首期維修資金的法定義務納入業主公約和物業服務合同。業主漏交首期維修資金的應予補交。拒不補交首期維修資金的，業主委員會、社區居（村）民委員會、物業服務企業可依法上門催交，可在物業管理區域內顯著位置公示，督促其限期交存。不依法交存首期維修資金的業主，支持小區業主委員會通過司法途徑予以追繳。

第三十三條 開發建設單位應督促業主交存首期維修資金，可在辦理商品房預售許可、商品房網簽備案、商品房預售資金監管、房屋竣工驗收、物業承接查驗等業務時根據實際情況實施“綠色通道”等便利服務措施。

第三十四條 開發建設單位、物業服務企業給業主辦理房屋交付手續時，需查驗首期維修資金的交存情況。開發建設單位在業主未履行交存首期維修資金的法定義務前，將房屋交付使用的，屬地住建部門責令限期改正。逾期不改正的，依照《住宅專項維修資金管理辦法》第三十六條的規定立案查處，并將其列為重點監管對象，納入誠信"黑名單"予以公示。

第三十五條 發生住宅共用部位、共用設備設施維修和更新、改造時，未交首期維修資金的業主應共同承擔維修責任。因業主延期交存或拒交首期維修資金，延誤維修時機或者無法維修給其他業主造成損失，應當承擔賠償責任；拒不承擔賠償的，業主委員會或者有利害關系的業主，可依法向人民法院提起訴訟，要求其承擔相應的法律責任。

第三十六條 維修資金使用申請人虛列維修工程項目、虛增維修工程量、未專款專用的，由屬地住建部門啟動調查程序。經查證屬實的，責令限期改正；逾期不改正的，予以警告，并責令退回資金。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十七條 因維修資金的使用發生糾紛，當事人可以自行協商解決，協商不成的可以依法向街道辦事處、鄉鎮人民政府或相關調解機構申請調解，也可以直接向物業所在地人民法院起訴。

第六章 附 則

第三十八條 在《辦法》施行前已簽訂《商品房買賣合同》但尚未交存首期維修資金的業主，在2020年10月1日之前交存首期維修資金的，可自行選擇原交存標準或《辦法》中的新交存標準。

第三十九條 2020年10月1日之后，業主交存首期維修資金，一律執行《辦法》中的新交存標準。

第四十條 本細則由市住房和城鄉建設局負責解釋。