呼倫貝爾市人民政府辦公室關于印發(fā)《呼倫貝爾市住宅物業(yè)管理辦法》的通知

各旗市區(qū)人民政府，市政府各部門，駐呼倫貝爾市各單位：

《呼倫貝爾市住宅物業(yè)管理辦法》已經市人民政府2024年第5次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結合實際，認真抓好貫徹落實。

2024年3月22日

（此件公開發(fā)布）

呼倫貝爾市住宅物業(yè)管理辦法

第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《內蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)規(guī)定，結合呼倫貝爾市實際，制定本辦法。

第二條呼倫貝爾市行政區(qū)域內住宅物業(yè)的使用、維護、服務及其相關監(jiān)督管理活動適用本辦法。上位法已經作出規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三條 物業(yè)管理工作堅持黨建引領，建立健全由街道辦事處（含蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同）牽頭，社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主大會、業(yè)主委員會（含物業(yè)管理委員會，下同）、物業(yè)服務企業(yè)、職能部門等共同參與的協(xié)調運行機制，形成社區(qū)治理合力。

鼓勵業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)中的黨員擔任社區(qū)黨組織兼職委員，符合條件的社區(qū)黨支部委員會、社區(qū)委員會的成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。

第四條街道辦事處具體負責轄區(qū)內物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助和監(jiān)督。要在街道辦事處明確承擔物業(yè)管理工作的指導監(jiān)督機構，配備與工作相適應的工作人員，落實工作經費。主要負責推動業(yè)主設立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，加強對業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會的成立、選舉、換屆組建工作的組織、指導、協(xié)調，督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)依法依規(guī)履行職責，協(xié)調社區(qū)建設與物業(yè)服務的管理，調處物業(yè)管理矛盾和糾紛，對于涉及多部門的問題，要及時召開物業(yè)管理聯(lián)席工作會議，對物業(yè)管理區(qū)域內違法違規(guī)行為開展多部門聯(lián)動執(zhí)法。加強對本轄區(qū)內物業(yè)管理承接查驗、移交、接管和退出的監(jiān)督。社區(qū)居（村）民委員會應當予以協(xié)助和配合。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設部門為我市物業(yè)行政主管部門，統(tǒng)籌負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

各旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門負責所轄區(qū)域內住宅小區(qū)（含獨棟居住建筑）物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，接受市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門的業(yè)務指導和監(jiān)督。

各相關部門和機構對住宅小區(qū)內物業(yè)管理職責按照以下內容執(zhí)行，各旗（市、區(qū)）人民政府另有明確規(guī)定的可以按照當地規(guī)定執(zhí)行。

（一）住房和城鄉(xiāng)建設部門負責物業(yè)管理區(qū)域內生活垃圾分類和管理、房屋建筑工程質量保修的監(jiān)督管理；負責查處房產測繪面積弄虛作假、建筑主體或者承重結構變動的裝飾裝修工程、擅自施工、擅自利用物業(yè)共用部位和共用設施設備進行經營、擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內道路和場地損害業(yè)主共同利益等行為；負責查處開發(fā)建設單位將未繳納住宅維修資金房屋交付買受人以及未經招投標或未經批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)的行為；負責查處物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內全部物業(yè)管理一并委托給他人的行為。

（二）城市管理綜合執(zhí)法部門負責住房和城鄉(xiāng)建設部門移交的行政處罰案件處理，負責物業(yè)管理區(qū)域內社會生活噪聲污染、餐飲服務業(yè)油煙污染、露天燒烤污染、城市焚燒瀝青塑料垃圾等煙塵和惡臭污染、露天焚燒秸稈落葉等煙塵污染、燃放煙花爆竹污染、擅自伐移樹木、侵占毀壞綠地等行為的行政處罰工作；聯(lián)合公安、農牧等部門，按照《呼倫貝爾市城市養(yǎng)犬管理條例》規(guī)定，共同做好相關違法行為查處工作。

（三）公安機關負責開展社區(qū)警務工作，加強物業(yè)管理區(qū)域內治安防范，對安防設施的建設、維護、使用進行管理、指導和監(jiān)督，對安防情況開展監(jiān)督檢查，依法查處住宅小區(qū)內危害公共安全、妨害公共秩序的違法行為；對公共安全視頻監(jiān)控圖像信息系統(tǒng)的管理情況進行日常監(jiān)督；聯(lián)合城市管理綜合執(zhí)法、農牧等部門，按照《呼倫貝爾市城市養(yǎng)犬管理條例》規(guī)定，共同做好相關違法行為查處工作。

（四）市場監(jiān)督管理部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內從事無照經營的行為；負責物業(yè)管理區(qū)域內的電梯、鍋爐等特種設備的監(jiān)管，依法查處相關違法行為；負責物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查工作，依法查處各類價格違法違規(guī)行為。

（五）自然資源部門在核發(fā)住宅小區(qū)建設規(guī)劃許可時，負責審查物業(yè)服務用房相關配套要求。對未經批準進行臨時建設或未按照批準內容進行臨時建設的行為進行查處。

（六）社會工作部負責指導城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系治理能力建設，完善社區(qū)服務功能，提升社區(qū)治理水平。

（七）生態(tài)環(huán)境部門負責物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境保護監(jiān)督管理工作。

（八）應急管理部門負責對本行政區(qū)域內消防工作實施監(jiān)督管理，并由本級人民政府消防救援機構負責實施。其他相關部門根據《中華人民共和國消防法》《內蒙古自治區(qū)消防條例》和《內蒙古自治區(qū)消防安全責任制實施辦法》中規(guī)定的消防安全職責，按照“管行業(yè)必須管安全、管業(yè)務必須管安全、管生產經營必須管安全”的要求，在各自職責范圍內依法依規(guī)做好物業(yè)管理區(qū)域內消防安全工作。

（九）衛(wèi)生健康部門負責物業(yè)管理區(qū)域內傳染病防控宣傳指導工作，對供水單位進行衛(wèi)生監(jiān)督。

（十）其他有關部門按照各自職責做好物業(yè)監(jiān)督管理相關工作。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應當按照各自職責，做好相關物業(yè)服務工作。

第六條 由住房和城鄉(xiāng)建設部門負責建立物業(yè)服務行業(yè)信用等級評價制度，將遵守法律法規(guī)規(guī)定、履行合同和投訴處理等情況，記入信用檔案，定期向社會公布物業(yè)服務人信用等級信息。同步建立紅黑名單制度，設立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。街道辦事處要根據日常了解掌握的情況，對轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)提出評價意見，作為住房和城鄉(xiāng)建設部門評價企業(yè)信用的重要內容記入信用檔案。

第七條物業(yè)管理實行聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處負責召集，旗（市、區(qū)）人民政府物業(yè)行政主管部門、嘎查村民委員會、居民委員會以及建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、相關行政管理部門等各方代表參加。未成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主代表參加。如遇緊急問題，也可由旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門負責組織召開，旗（市、區(qū)）分管物業(yè)工作的處級領導干部參加主持。聯(lián)席會議每個街道辦事處每年最少召開兩次，各旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門每年最少組織召開一次。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列重大問題：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責的；

（二）業(yè)主委員會選舉和換屆過程中出現(xiàn)問題的；

（三）物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)問題的；

（四）物業(yè)服務人在交接過程中出現(xiàn)問題的；

（五）需要協(xié)調解決的其他物業(yè)服務糾紛；

（六）需要當地黨委、政府統(tǒng)籌協(xié)調的事項。

第八條 各旗（市、區(qū)）人民政府和街道辦事處應當將業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)納入突發(fā)事件應急處置工作體系，建立物資和資金保障機制。應對突發(fā)公共事件期間，各旗（市、區(qū)）人民政府負責落實屬地管理責任，依法采取各項應急措施，指導物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會開展相應級別的應對工作，并給予相應物資和資金支持。業(yè)主委員會、物業(yè)服務人應當積極配合開展相關工作。

第九條物業(yè)行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，開展行業(yè)培訓，為物業(yè)服務企業(yè)提供行業(yè)發(fā)展動態(tài)、信息、意見及建議，參與調解物業(yè)服務企業(yè)相關糾紛，促進物業(yè)服務行業(yè)科學、規(guī)范、健康發(fā)展。定期監(jiān)測并公布物業(yè)服務清單，公布物業(yè)服務成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務人協(xié)商物業(yè)服務費時參考。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第十條 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利和義務按照國家、自治區(qū)物業(yè)管理有關法律法規(guī)執(zhí)行。

物業(yè)使用企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權利、義務由業(yè)主和物業(yè)使用企業(yè)約定，但不得違反法律法規(guī)和管理（含臨時性）規(guī)約的有關規(guī)定。違反規(guī)定的，有關業(yè)主應當承擔相應責任。

第十一條 各旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門要指導和監(jiān)督有關單位和部門按照有利于實施物業(yè)管理的原則，綜合考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、土地使用權屬范圍、自然界限、社區(qū)布局等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域。配套設施和相關場地共用不能分割的，應當劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會，選聘一家物業(yè)服務企業(yè)。新開發(fā)建設住宅小區(qū)應在預售方案或現(xiàn)房銷售合同中明確物業(yè)管理區(qū)域并按規(guī)定進行備案。已投入使用但尚未劃分的物業(yè)管理區(qū)域，或者需要調整物業(yè)管理區(qū)域的，由旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門牽頭，會同街道辦事處結合物業(yè)管理實際，確定物業(yè)管理區(qū)域并在社區(qū)范圍內進行公告。

第十二條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，應當籌備成立業(yè)主大會。

符合成立業(yè)主大會條件的住宅小區(qū)，開發(fā)建設單位應當在三十日內書面告知屬地街道辦事處，也可以由十名以上業(yè)主聯(lián)名，書面告知屬地街道辦事處成立業(yè)主大會。由屬地街道辦事處及居（村）民委員會組織成立業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作，制定業(yè)主代表推選辦法，明確任職條件、名額分配方式、推選程序，并組織推選業(yè)主代表。

業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處代表擔任。

業(yè)主大會籌備組中的業(yè)主代表應當由五名以上業(yè)主聯(lián)名推薦，也可以由街道辦事處組織業(yè)主聯(lián)名推薦；業(yè)主代表按照推薦業(yè)主人數高低確定順序。

業(yè)主大會籌備組的成員名單及簡介，應當自業(yè)主大會籌備組成立之日起三個工作日內在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示七日以上。業(yè)主對籌備組成員有異議的由街道辦事處協(xié)調處理。

籌備組成員中的業(yè)主代表應當符合下列條件：

（一）所在物業(yè)服務區(qū)域中的房屋產權所有人；

（二）未在本住宅小區(qū)的物業(yè)服務人中兼職且與本住宅小區(qū)的物業(yè)服務人無利害關系；

（三）無損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌的行為；

（四）無違法建設、擅自占用或者破壞物業(yè)共用部位的行為；

（五）無其他違反物業(yè)相關法律法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約或者損害業(yè)主共同利益、影響公正履職的行為。

第十三條 業(yè)主大會籌備組應當及時核實、更新業(yè)主清冊及業(yè)主聯(lián)系方式等信息，妥善保管收集的信息和文件資料。籌備組應當自組成之日起六十日內首次召開業(yè)主大會會議，并于召開十五日前通知全體業(yè)主，首次業(yè)主大會應表決管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產生業(yè)主委員會，并于業(yè)主委員會選舉產生后七日內將相關資料移交業(yè)主委員會。業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見、電子投票等形式召開。

首次業(yè)主大會未能召開或者未能選舉產生業(yè)主委員會的，業(yè)主大會籌備組應當在解散前七日內將收集的信息和文件資料移交轄區(qū)社區(qū)居（村）民委員會封存。

第十四條 明確業(yè)主委員會是業(yè)主大會決定事項的執(zhí)行機構，應當做好對物業(yè)服務企業(yè)的日常監(jiān)管工作，同時督促業(yè)主遵守法律法規(guī)、議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會決議，對業(yè)主違規(guī)違約行為進行勸阻，勸導業(yè)主繳納物業(yè)費。

業(yè)主委員會的人數由業(yè)主大會根據實際情況按照三人至十一人的單數確定，鼓勵和支持業(yè)主中符合條件的黨員通過法定程序成為業(yè)主委員會委員，推動業(yè)主委員會成立黨組織，充分發(fā)揮黨組織和黨員戰(zhàn)斗堡壘和先鋒模范作用，保障物業(yè)管理健康發(fā)展。

業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選業(yè)主委員會的主任和副主任，其中主任一人，副主任一至三人。業(yè)主委員會應當自選舉產生或內容變更之日起三十日內，向物業(yè)項目所在地街道辦事處備案。

第十五條 業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有一定組織協(xié)調能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會委員本人、配偶及其直系親屬不得在本物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務人中兼職或者與該物業(yè)服務人有其他利害關系。

第十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經費和業(yè)主委員會委員的工作補貼標準由業(yè)主大會決定，費用由全體業(yè)主承擔，也可以從業(yè)主共有部分經營所得收益中列支。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況、業(yè)主委員會委員的工作補貼發(fā)放情況，應當定期由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十七條不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立業(yè)主大會條件但未成立業(yè)主大會、業(yè)主大會成立后未能選舉產生業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，經物業(yè)項目所在地街道辦事處指導后仍不能成立業(yè)主大會和選舉產生業(yè)主委員會的，街道辦事處應當組織嘎查村民委員會、居民委員會、業(yè)主組建物業(yè)管理委員會，臨時履行業(yè)主委員會職責，推動符合條件的住宅小區(qū)成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。

第十八條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利和義務一并轉讓。

業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人，并出具交納物業(yè)服務費用的證明或者對物業(yè)服務費用的結算作出明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續(xù)之日起三十日內，將物業(yè)產權轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務人和業(yè)主委員會。

第十九條物業(yè)服務人按照合同約定以及《物業(yè)管理服務標準》等相關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以物業(yè)閑置、房屋質量和未享受物業(yè)服務或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕交納物業(yè)服務費。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，并自約定之日起十五日內告知物業(yè)服務人。物業(yè)使用人不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主承擔連帶交納責任。

第三章前期物業(yè)管理

第二十條 新建住宅小區(qū)物業(yè)實行前期物業(yè)管理，開發(fā)建設單位應當依照法律規(guī)定通過招投標或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務人，各旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門應對新建小區(qū)選聘前期物業(yè)程序進行全過程監(jiān)管，營造競爭有序的物業(yè)服務市場。

各旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門應當建立物業(yè)管理評標專家?guī)欤⒍ㄆ诮M織培訓和考核，實行動態(tài)管理。

第二十一條 分期開發(fā)的同一物業(yè)管理區(qū)域，開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人應當簽訂內容一致的前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。

物業(yè)服務人在與開發(fā)建設單位承接住宅小區(qū)時，應當在旗（市、區(qū)）物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督、指導下，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，形成查驗記錄，簽訂查驗協(xié)議，辦理交接手續(xù)。查驗結果在住宅小區(qū)內顯著位置公示，發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知開發(fā)建設單位。

分期開發(fā)建設的住宅小區(qū)可以根據開發(fā)建設的進度，對符合交付條件的住宅小區(qū)分期進行承接查驗，分期辦理交接手續(xù)。

查驗記錄未經旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門確認，物業(yè)服務人私自交接的，產生的維修維護責任由物業(yè)服務企業(yè)負責，由旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門督促限期改正。

居民住宅公共區(qū)域技防系統(tǒng)建成后，建設單位還應委托具有檢驗資格的檢測機構進行系統(tǒng)檢測；檢測通過后，建設單位應會同旗(市、區(qū))公安機關組織驗收，未經驗收或驗收不合格的，不得投入使用。

第二十二條 新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位應當設計配置具備水、電、通風、自然采光等基本使用功能和使用條件的地面以上獨立成套、獨立測量的房屋作為物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會議事活動用房，所在樓層應盡量位于一層。物業(yè)服務用房按照房屋建筑總面積的千分之三，且不低于一百平方米配置；業(yè)主委員會議事活動用房按照不低于三十平方米配置。在保障物業(yè)用房的前提下，具備條件的應設立社區(qū)警務室用房。

物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房等公共用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務人和業(yè)主委員會無償使用。任何單位和個人不得擅自變更用途，不得分割、轉讓、抵押。

第二十三條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)保修責任。在物業(yè)保修期限和保修范圍內發(fā)生質量問題的，物業(yè)服務人應當及時通知建設單位，督促建設單位按時完成保修。建設單位委托物業(yè)服務人維修的，應當與物業(yè)服務人簽訂委托協(xié)議。

建設單位交付住宅物業(yè)時，應當向房屋買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)服務合同等資料。

保修期內產生的確需由建設單位負責維修的房屋質量問題，無論是否超過保修期都應由建設單位負責維修，問題產生時間以物業(yè)服務企業(yè)登記日期或業(yè)主明確告知物業(yè)服務企業(yè)日期為準，物業(yè)服務企業(yè)應對業(yè)主反映的問題做好確認查驗和登記記錄工作，涉及需要相關部門參與確認的質量問題，物業(yè)服務企業(yè)要協(xié)調相關部門及時確認。

第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，但不得因部分最終用戶未履行交費義務而停止已交費用戶和共用部位的服務。

任何單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收前款費用，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收前款費用而停止提供服務。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收本條第一款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四章物業(yè)管理服務

第二十五條建立完善“六個備案”工作機制：

（一）建設單位應當在商品房買賣合同中明示備案的物業(yè)管理區(qū)域。建設單位辦理預售許可或現(xiàn)房銷售前，要將劃定的物業(yè)管理區(qū)域資料向項目所在地旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門進行備案；

（二）業(yè)主委員會應當自選舉產生或依法變更生效之日起三十日內，向物業(yè)項目所在地街道辦事處備案；

（三）建設單位在房屋銷售之前應當制定臨時管理規(guī)約，但不得侵犯房屋買受人的利益，并在申請房屋預售許可前將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約報物業(yè)項目所在地旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門備案；

（四）物業(yè)服務企業(yè)應當自領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內，到旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門備案；

（五）物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務合同簽訂或者變更之日起三十日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)項目所在地旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門備案。備案時應提供物業(yè)企業(yè)法人、項目經理、24小時消防值班室人員等進駐小區(qū)維護管理人員基本信息；

（六）物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會或者其委托新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接的，交接雙方應當對物業(yè)管理區(qū)域內電梯、消防、監(jiān)控等共用設施設備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報物業(yè)項目所在地街道辦事處備案。

各旗（市、區(qū)）物業(yè)行業(yè)主管部門和街道辦事處要對以上“六個備案”建立信息共享機制，七個工作日內互相告知。

第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)應認真履行法定義務，不得以任何理由拒絕履行。應遵守法律法規(guī)和物業(yè)服務合同的約定，未經業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務合同中無相關約定，不得將物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用、車輛停放費用等捆綁收費；不得采取停止供水、供電、供熱、供氣、停止提供安保與技防服務以及限制業(yè)主進入小區(qū)、入戶等方式催交或者變相催交物業(yè)服務費；不得處分屬于業(yè)主的共有財產。

第二十七條 進一步明確物業(yè)服務內容，全市物業(yè)服務推行“菜單式”服務模式，物業(yè)行政主管部門要聯(lián)合市場監(jiān)督管理、物業(yè)行業(yè)協(xié)會等部門，將物業(yè)服務事項、服務質量、服務費用進一步量化、細化，明確、明晰物業(yè)企業(yè)在小區(qū)服務中的內容和職責，在物業(yè)服務合同中對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定，由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示：

（一）項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式和物業(yè)投訴電話；

（二）物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準和收費方式；

（三）物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務；

（四）電梯、消防、監(jiān)控（技防系統(tǒng)）等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式和應急處置方案；

（五）業(yè)主交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用情況，住宅專項維修資金使用情況，物業(yè)共用部位、共用設施設備經營所得收益；

（六）房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項；

（七）各類違法問題投訴舉報受理單位和聯(lián)系方式；

（八）其他應當公示的內容。

業(yè)主對公示內容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以答復。

第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當提升物業(yè)服務質量，建立服務質量保障體系，建立接訴即辦快速處理機制。應當提升服務行業(yè)人員素質，健全薪酬制度和員工激勵制度，引入高技能人才和專業(yè)技術人才。開展職業(yè)技能培訓和競賽，提高從業(yè)人員整體素質和技能水平。

第三十條 鼓勵物業(yè)服務企業(yè)建設智慧物業(yè)管理服務平臺，運用物聯(lián)網、云計算、大數據、區(qū)塊鏈和人工智能等技術，提升物業(yè)智慧管理服務水平。通過在電梯、消防、給排水等重要設施布設傳感器，實現(xiàn)智慧預警、智慧研判、智慧派單、智慧監(jiān)督。

鼓勵物業(yè)服務企業(yè)探索“物業(yè)服務 生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。通過線上線下服務融合發(fā)展，鼓勵向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發(fā)等領域延伸。

鼓勵物業(yè)服務企業(yè)在住宅小區(qū)開展公益性宣傳，將創(chuàng)建全國文明城市、促進民族團結、加強生態(tài)環(huán)境保護、實施垃圾分類等納入宣傳內容。

鼓勵物業(yè)服務企業(yè)積極參與社區(qū)治安群防群治與平安建設，配合公安機關開展治安防范工作。

第三十一條 健全物業(yè)企業(yè)退出機制。物業(yè)服務企業(yè)主動退出物業(yè)服務項目的，應當提前三十日書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會，并按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)。

擬通過召開業(yè)主大會方式解聘物業(yè)服務企業(yè)的，除業(yè)主大會明確物業(yè)管理區(qū)域由業(yè)主自管外，一般情況下應明確新引進物業(yè)服務企業(yè)期限，最長不得超過3個月。解聘和新選聘物業(yè)服務企業(yè)程序、結果的合法性由街道辦事處負責確認。在新舊物業(yè)服務企業(yè)未辦理完成交接手續(xù)的情況下，舊物業(yè)服務企業(yè)應當維持正常的物業(yè)服務工作，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務。合同中無單獨約定的，舊物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務費用收費截止日期以業(yè)主大會確定業(yè)主自管或重新確定引進新物業(yè)之日當天（含）計算。確定的新、舊物業(yè)要在7日內完成全部交接。

舊物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費等為由拒絕辦理交接，不得阻撓新選聘的物業(yè)服務人進場服務，對于業(yè)主拖欠的物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會可以催交；逾期仍不交納的，舊物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。對于不按期撤出物業(yè)服務區(qū)域的舊物業(yè)服務企業(yè)，經街道辦事處和旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門督促仍不撤出的，由旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門負責在物業(yè)企業(yè)等級評價時給予舊物業(yè)企業(yè)在原評價等級基礎上再降一級處理。

第五章物業(yè)的使用與維護

第三十二條對于國家和自治區(qū)法律法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域內明確禁止的行為，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人，應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，及時報告有關管理單位依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自身合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第三十三條 未在物業(yè)服務合同里明確約定，物業(yè)服務企業(yè)不允許以各種名義收取或變相收取裝修保證金。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務人應當將裝飾裝修的禁止行為、注意事項以及該房屋承重結構平面圖書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人，并張貼在房屋入戶門內側。房屋裝飾裝修過程中，物業(yè)服務人應當加強現(xiàn)場巡查和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員違反有關法律法規(guī)以及管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約的，應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告相關行政主管部門和業(yè)主委員會。

裝飾裝修施工污染物業(yè)共用部位、損壞共用設施設備的，物業(yè)服務人應當通知相關業(yè)主、物業(yè)使用人予以修復、清潔、恢復原狀。業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)服務人通知的期限內未修復、清潔、恢復原狀的，由物業(yè)服務企業(yè)處理，所需費用由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔。

第三十四條物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視、安防設施等專業(yè)經營設施設備以及相關管線，應當符合國家技術標準和技術規(guī)范。

新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內的專業(yè)經營設施應當與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供熱、供氣等有關專業(yè)經營單位參加；驗收合格后，建設單位應當將專業(yè)經營設施設備以及相關管線移交給專業(yè)經營單位維護管理，專業(yè)經營單位應當接收。

已投入使用的設施設備以及相關管線尚未移交專業(yè)經營單位維護管理的，由物業(yè)所在地旗（市、區(qū)）人民政府組織專業(yè)經營單位驗收。驗收合格的，由專業(yè)經營單位接收；驗收不合格的，由旗（市、區(qū)）人民政府組織相關單位進行整改，整改合格后，由專業(yè)經營單位接收。

移交給專業(yè)經營單位的設施設備以及相關管線，其維修、養(yǎng)護、更新等費用，由專業(yè)經營單位依法承擔。尚在保修期內的，其費用由建設單位承擔。

第三十五條 由各旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門面向社會公開選擇確定至少三家物業(yè)服務企業(yè)，按照最低服務標準和價格提供基本物業(yè)服務，供無物業(yè)小區(qū)居民在引進物業(yè)服務或因物業(yè)服務人不履行或者不能履行物業(yè)服務合同時選擇，提供清潔衛(wèi)生、秩序維護、24小時消防值班等維持業(yè)主基本生活安全的服務事項。

第三十六條物業(yè)服務企業(yè)根據業(yè)主大會決定或者物業(yè)服務合同約定，可以利用物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備進行經營，收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以根據業(yè)主大會的決定用于業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經費或者物業(yè)管理的其他需要。物業(yè)服務企業(yè)對此部分資金應單獨立賬，獨立核算，定期公布賬目，接受業(yè)主監(jiān)督。

第三十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納住宅專項維修資金，住宅專項維修資金不允許由開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)代為收取。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于國家、自治區(qū)規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。各旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門要綜合存款利率、資產規(guī)模和服務效能等因素，擇優(yōu)確定專戶管理銀行，控制專戶管理銀行數量，住宅專項維修資金應當按幢設賬、專戶存儲、核算到戶。

各旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門要聯(lián)合財政部門探索推動新建商品房在辦理網簽備案時，由建設單位代為足額繳納首期住宅維修資金，購房人在辦理房屋交付手續(xù)前應按照所擁有的建筑面積交存，未交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位不得將房屋交付購買人。要積極引導未繳納住宅維修資金或住宅維修資金余額不足30%的居民繳納住宅維修資金。

第三十八條各旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設部門要建立健全危及房屋使用和人身財產安全緊急情況的住宅維修資金使用制度，每項應急維修內容，都應面向社會公開招標選擇不少于三家具有相應維修資質的企業(yè)，公布維修價格明細，供發(fā)生緊急情況時由業(yè)主委員會等緊急使用人選擇使用。應急維修的企業(yè)要確保包括前期工程量查驗在內的全過程施工安全，維修結束后，由申請使用人組織業(yè)主委員會、物業(yè)服務人和業(yè)主代表進行竣工驗收，將使用住宅專項維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。

沒有業(yè)主委員會或者物業(yè)服務人的，由社區(qū)提出申請，并組織代修和驗收，費用從住宅專項維修資金賬戶中列支。

可以直接申請使用維修資金緊急情況的緊急情況包括：

（一）電梯故障；

（二）消防設施故障；

（三）屋面、外墻滲漏；

（四）未向專營單位移交產權的二次供水水泵運行中斷；

（五）排水設施堵塞、爆裂；

（六）樓體外立面存在脫落危險；

（七）其他危及房屋使用和人身財產安全事故的緊急情況。

第六章附則

第三十九條對于各職能部門、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主等違反國家、自治區(qū)相關物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定，需要進行處罰的，按照相關法律法規(guī)執(zhí)行。

第四十條其他管理人接受委托，為住宅小區(qū)業(yè)主提供建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等物業(yè)服務的，適用本辦法有關物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)定。

第四十一條本辦法自印發(fā)之日起施行。

來源：呼倫貝爾市人民政府辦公室

編輯：胡夢瑩

編審：趙宗杰 張革

終審：李恩廣 雷建軍

總監(jiān)制：肇慧茹