九江新聞網(wǎng)訊（九江報(bào)業(yè)融媒記者 談思宏）12月4日上午，2020年《九江市物業(yè)管理?xiàng)l例》新聞發(fā)布會召開。《九江市物業(yè)管理?xiàng)l例》是我市獲取地方立法權(quán)以來制定的第八部實(shí)體性地方性法規(guī)，涉及面廣、關(guān)注度高，將于2021年5月1日起正式實(shí)施。市人大常委會法工委主任劉明洋就《九江市物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法背景、制定過程和主要內(nèi)容進(jìn)行了解讀。

《條例》的立法背景

社會呼聲高。在制定2020年立法計(jì)劃過程中，市人大法制委、常委會法工委結(jié)合市人大常委會工作安排以及2019年立法計(jì)劃、2017-2021年立法項(xiàng)目庫的完成情況，在領(lǐng)導(dǎo)點(diǎn)題、部門申報(bào)、代表建議和社會各界提出的立法需求中，梳理出《九江市文明行為促進(jìn)條例》《九江市物業(yè)管理?xiàng)l例》等9部地方性法規(guī)項(xiàng)目作為2020年立法計(jì)劃的備選項(xiàng)目。經(jīng)過市民投票，《九江市物業(yè)管理?xiàng)l例》得票率排在第一位。

市委有要求。黨的十九屆四中全會決定提出，立法機(jī)關(guān)要加強(qiáng)重點(diǎn)民生領(lǐng)域立法，加快推進(jìn)市域社會治理現(xiàn)代化。積極探索構(gòu)建基層社會治理新格局，完善群眾參與基層社會治理的制度化渠道。按照中央精神，去年年底市委第79次常委會會議決定將制定九江市物業(yè)管理?xiàng)l例確定為市人大常委會2020年立法項(xiàng)目。

管理有需求。物業(yè)管理存在的問題，既有引進(jìn)物業(yè)管理模式“水土不服”的原因，也有行政監(jiān)管依據(jù)不足、手段缺失等原因，在全國、全省都帶有一定的普遍性。因此，通過地方立法創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)，細(xì)化補(bǔ)充銜接上位法規(guī)定，破解我市物業(yè)管理中的難題，保障物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展，顯得必要而迫切。

《條例》的制定過程

市人大常委會始終堅(jiān)持開門立法、陽光立法、為民立法，在發(fā)動全社會力量的基礎(chǔ)上，廣泛聽取各方面意見建議，嚴(yán)格履行各項(xiàng)法定程序，經(jīng)過了三次市人大常委會會議審議，表決后，于11月底報(bào)請省人大常委會審查批準(zhǔn)，全票通過。

工作中，始終把握了以下幾點(diǎn):一是堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)，從計(jì)劃立項(xiàng)、調(diào)研論證、修改審議全過程及時向市委請示匯報(bào)，確保立法工作正確的政治方向;二是加強(qiáng)調(diào)查研究，以問題為導(dǎo)向，通過媒體公告、網(wǎng)絡(luò)問卷、基層調(diào)研廣泛收集涉及群眾切身利益并且反映強(qiáng)烈的關(guān)于物業(yè)管理的問題，力求找準(zhǔn)問題;三是堅(jiān)持“不抵觸、有特色、可操作”的原則，力求法規(guī)“立得住、行得通、真管用”，精心設(shè)計(jì)針對性強(qiáng)、便于操作的具體條款;四是加強(qiáng)工作對接，及時向省人大法制委、常委會法工委溝通、匯報(bào)，積極爭取重視、支持和指導(dǎo)。

《條例》的主要內(nèi)容

條例共八章，第一章總則，第二章前期物業(yè)管理，第三章業(yè)主自治，第四章物業(yè)服務(wù)，第五章物業(yè)的使用和維護(hù)，第六章監(jiān)督保障，第七章法律責(zé)任，第八章附則。體例結(jié)構(gòu)層次清晰，重點(diǎn)突出，堅(jiān)持了問題導(dǎo)向，體現(xiàn)了地方立法形式服從內(nèi)容，最大限度利用了有限的立法資源。

第一章總則:規(guī)定了立法目的、適用范圍、工作格局、政府職責(zé)、部門職責(zé)、智慧物業(yè)等內(nèi)容。

一是明確要發(fā)揮黨建引領(lǐng)在物業(yè)管理中的作用。《條例》第三條規(guī)定物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、多方參與、專業(yè)化服務(wù)的工作格局。這既是物業(yè)管理要遵循的基本原則，也是物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。特別是疫情防控期間，社區(qū)通過黨建引領(lǐng)，極大的發(fā)揮基層群眾性自治組織的作用，積累行之有效的管理經(jīng)驗(yàn)，這些好的工作舉措我們通過立法進(jìn)行固化和推廣。這既是夯實(shí)基層社會治理網(wǎng)絡(luò)的需要，也是國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的需要。

二是明確各方職責(zé)，各級政府、居(村)民委員會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門“個個肩上有擔(dān)子”。

政府主導(dǎo)，統(tǒng)籌保障。《條例》第四條第一款規(guī)定市、縣(市、區(qū))人民政府(管委會)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入本地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系和綜合治理考核內(nèi)容，提供財(cái)政預(yù)算經(jīng)費(fèi)保障，建立健全綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的重大問題。

部門負(fù)責(zé)，依法推進(jìn)。政府部門職責(zé)劃分是保證條例有效實(shí)施的基礎(chǔ)，沒有政府各部門的有效執(zhí)法，條例將難以貫徹實(shí)施，條例的強(qiáng)制力也難以完整體現(xiàn)。

《條例》第五條規(guī)定住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。其他有關(guān)部門和機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

屬地管理，協(xié)調(diào)配合。《條例》第四條規(guī)定街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，明確物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，配備專門管理人員，會同市、縣(市、區(qū))人民政府(管委會)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門具體指導(dǎo)、監(jiān)督所轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，并監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)治理的關(guān)系。

居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。

三是明確發(fā)展智慧物業(yè)。《條例》第六條規(guī)定鼓勵利用移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和云計(jì)算等新型信息技術(shù)建設(shè)智慧物業(yè)管理平臺，

第二章前期物業(yè)管理:本章明確了新建物業(yè)的建設(shè)、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施的交付、新建物業(yè)承接查驗(yàn)的要求，對物業(yè)服務(wù)用房，前期物業(yè)服務(wù)合同期限作了具體規(guī)定。

1、為解決前期規(guī)劃建設(shè)不到位問題提供依據(jù)

新建物業(yè)前期規(guī)劃建設(shè)不到位，給后續(xù)物業(yè)管理帶來了一系列問題，例如停車位配置不足導(dǎo)致停車難，無充電設(shè)施導(dǎo)致電動車亂停放、私拉電線，無建筑垃圾堆放點(diǎn)導(dǎo)致垃圾亂堆放，未設(shè)計(jì)專用煙道導(dǎo)致油煙污染擾民等等。為此，《條例》第七條、第八條對建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)方案中涉及物業(yè)管理的內(nèi)容作出了明確規(guī)定。例如《條例》第七條規(guī)定:新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家、江西省有關(guān)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施。自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求列入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃條件。

2、為解決政府保障性住房和政府負(fù)責(zé)的拆遷安置房未配建物業(yè)服務(wù)用房提供依據(jù)

《條例》第九條第四款規(guī)定政府保障性住房和政府負(fù)責(zé)的拆遷安置房未配建物業(yè)服務(wù)用房的，由市、縣(市、區(qū))人民政府(管委會)統(tǒng)籌解決。

3、為解決前期物業(yè)服務(wù)合同期限提供依據(jù)

為規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)人有序退出物業(yè)服務(wù)，《條例》第十條第四款規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，一般不超過二年。未約定合同期限或者合同期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

4、為解決承接查驗(yàn)移交資料不全提供依據(jù)

物業(yè)資料是物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)實(shí)施管理的重要基礎(chǔ)和依據(jù)。《條例》第十條明確了辦理新建物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)人移交各方面的資料，并列出了具體明細(xì)清單。

第三章業(yè)主自治:本章是關(guān)于業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)委會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主自行管理的規(guī)定，突出的是業(yè)主自治管理。

1、為解決業(yè)主大會召開難問題提供依據(jù)

業(yè)主大會開不起來，重要事項(xiàng)無法做出決定，進(jìn)而引發(fā)一系列問題，已經(jīng)成為很多小區(qū)的常態(tài)。為解決業(yè)主大會召開難，條例細(xì)化并創(chuàng)新了上位法規(guī)定。一是細(xì)化首次業(yè)主大會籌備的相關(guān)規(guī)定。《條例》第十二條、第十三條規(guī)定了建設(shè)單位主動報(bào)告、街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)主動擔(dān)當(dāng)、成立籌備組、籌備經(jīng)費(fèi)落實(shí)等方面內(nèi)容。二是創(chuàng)新業(yè)主大會召開形式。《條例》第十四條規(guī)定業(yè)主大會可以采取網(wǎng)絡(luò)投票的形式召開，作為集體討論、書面征求意見之外的第三種會議形式，在利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)體現(xiàn)便捷性的同時，解決了傳統(tǒng)方式集合難、場地受限等困難。同時，為便于操作，將業(yè)主大會會議需要投票表決的內(nèi)容，由“應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字”規(guī)定為“應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人確認(rèn)”。三是創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會。《條例》第二十一條、第二十二條借鑒了外地的做法，創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會，這里需要說明的是，物業(yè)管理委員會是臨時性管理組織，在業(yè)委會缺位的時候代行業(yè)委會職責(zé)。設(shè)立物業(yè)管理委員會并非替代業(yè)主大會、業(yè)委會，是在業(yè)主大會、業(yè)委會由于未滿足法定成立條件未能成立，或業(yè)委會成立但不履行職責(zé)的情況下，為避免管理組織缺位無管理責(zé)任主體而設(shè)立的一項(xiàng)補(bǔ)充性規(guī)定。因此，在物業(yè)管理委員會臨時履職期間，對能夠成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)及時指導(dǎo)籌備成立;能夠選舉業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)及時指導(dǎo)選舉產(chǎn)生。

2、為解決終止業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員資格提供依據(jù)

業(yè)主委員會作為全體業(yè)主實(shí)施物業(yè)管理的常設(shè)機(jī)構(gòu)，其履職是否到位，對物業(yè)管理活動起到關(guān)鍵性影響。現(xiàn)實(shí)中，有的業(yè)主委員會不管事，成為空架子;有的和物業(yè)服務(wù)企業(yè)勾結(jié)謀取私利，侵害業(yè)主利益。據(jù)初步調(diào)查，在我市城區(qū)所有的業(yè)委會中，能夠正確履職、有效履職的占比不到一半。針對業(yè)主委員會履職不到位問題，《條例》第二十條列舉了業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員資格終止的九種情形，例如業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員拒不支付物業(yè)費(fèi)的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其成員、候補(bǔ)成員資格。

第四章物業(yè)服務(wù):本章從物業(yè)服務(wù)合同的訂立、物業(yè)服務(wù)基本項(xiàng)目、物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)和禁止性規(guī)定、物業(yè)費(fèi)的確定、調(diào)整和支付、物業(yè)合同期限未滿退出和終止、物業(yè)交替和物業(yè)服務(wù)公示等方面作了明確規(guī)定。

1、為解決物業(yè)服務(wù)不到位問題提供依據(jù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位，導(dǎo)致業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，由此進(jìn)入惡性循環(huán)，也有人認(rèn)為業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)是起因。現(xiàn)實(shí)中，兩者往往相互交織，牽扯不清，《條例》先從規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為切入，保障廣大業(yè)主享受符合約定標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)這項(xiàng)合同權(quán)利。一是明確了鼓勵通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人。為保證物業(yè)管理人選擇的公平，選聘到最佳的物業(yè)服務(wù)人，《條例》第二十五條鼓勵業(yè)主通過市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的招標(biāo)投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)人。二是明確了物業(yè)服務(wù)基本項(xiàng)目。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)合同多為格式合同，其專業(yè)性也比較強(qiáng)，業(yè)主往往對合同內(nèi)容并不清楚，合同中對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的約束也不多。《條例》第二十六條結(jié)合物業(yè)服務(wù)中糾紛較多的事項(xiàng)，要求在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)提供四項(xiàng)基本服務(wù)項(xiàng)目。即公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)以及其他保潔服務(wù)，公共排水管網(wǎng)的清淤疏通;公共區(qū)域的安全防范;公共綠地的日常養(yǎng)護(hù);物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)。三是明確了物業(yè)服務(wù)人基本義務(wù)和禁止性規(guī)定。《條例》第二十七條、第二十八條羅列了物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)履行的八項(xiàng)義務(wù)和應(yīng)當(dāng)禁止的十一項(xiàng)行為。需要說明的是《條例》中規(guī)定的八項(xiàng)義務(wù)均屬于法定義務(wù)，即物業(yè)服務(wù)人除了按照物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)和標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)外，還應(yīng)當(dāng)遵守的《條例》列明的八項(xiàng)義務(wù)。如對違法建設(shè)、占用共用部位和設(shè)施設(shè)備、違規(guī)出租房屋、私拉電線、電動車違規(guī)充電等違法違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門、單位。

2、為解決物業(yè)費(fèi)收繳問題提供依據(jù)

業(yè)主按約定交納物業(yè)費(fèi)，是物業(yè)服務(wù)得以良性運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的理由有很多，比如不需要或者沒有享受到服務(wù)、物業(yè)服務(wù)不到位、反映的問題得不到解決、遭受了人身、財(cái)產(chǎn)損失等。為此，《條例》第三十條明確規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)費(fèi)，不得以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)，或者以房屋質(zhì)量問題等非物業(yè)服務(wù)人過錯為由拒交或者少交物業(yè)費(fèi)。

第五章物業(yè)的使用和維護(hù):本章對物業(yè)的使用、裝飾裝修、停車位使用、住宅專項(xiàng)維修資金繳納、住宅物業(yè)質(zhì)量保修金繳納與管理、應(yīng)急維修、共有物業(yè)收益使用等方面做了具體規(guī)定。

1、為解決物業(yè)使用中出現(xiàn)的問題提供依據(jù)

《條例》第三十四條共列舉了十一類禁止性行為，對物業(yè)使用出現(xiàn)的違規(guī)行為列舉了負(fù)面清單，明確業(yè)主、物業(yè)使用人在使用物業(yè)時不得損害公共利益和他人的合法權(quán)益。

2、為解決停車泊位出現(xiàn)的問題提供依據(jù)

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，九江汽車保有量快速增加，停車難問題日漸突出。現(xiàn)有城市住宅小區(qū)，因停車泊位使用而引發(fā)的社會矛盾不在少數(shù)。《條例》第三十六條從三個方面對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車泊位進(jìn)行了規(guī)定。一是針對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的，應(yīng)該首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要。在滿足業(yè)主的需要后，將車位、車庫出租給業(yè)主以外的單位或者個人的，每次租賃期限不得超過六個月，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主查詢和監(jiān)督。二是利用物業(yè)共用部位設(shè)置的停車位的，屬于業(yè)主共有，可以委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營管理，所得收益歸全體業(yè)主所有。三是經(jīng)人民防空主管部門批準(zhǔn)平時用作停車位、儲藏室的，可以以出租方式向全體業(yè)主開放，但不得出售或者變相出售。人民防空工程停車位、儲藏室租賃費(fèi)收取方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)人民防空工程停車位、儲藏室的日常維修、養(yǎng)護(hù)、管理責(zé)任及費(fèi)用。

3、為解決新建住宅物業(yè)保修期內(nèi)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題提供依據(jù)

《條例》第三十八條規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)足額交存物業(yè)質(zhì)量保修金，交存期限為五年。保修金交存期滿仍未修復(fù)的，保修金交存期順延至修復(fù)完成，有效解決保修期內(nèi)建設(shè)單位未保修或者未修復(fù)的問題。

4、為解決專項(xiàng)維修資金使用難的問題提供依據(jù)

《條例》第三十九條列舉出七種緊急情形可以使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修，并細(xì)化完善使用資金的流程、所需材料和部門職責(zé)。

第六章監(jiān)督保障:為加強(qiáng)物業(yè)監(jiān)督管理，完善相關(guān)機(jī)制，本章細(xì)化完善了主管部門的職責(zé)，明確了其他相關(guān)部門的職責(zé)。例如《條例》第四十三條、第四十四條明確了在突發(fā)事件應(yīng)對期間、物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，相關(guān)部門以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第七章法律責(zé)任:對現(xiàn)實(shí)中較為常見、相對突出的違法行為，本章明確了處罰措施、具體的執(zhí)法部門和處罰標(biāo)準(zhǔn)。需要指出的是第四十九條關(guān)于物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有違法行為不予勸阻、制止，或者不按照規(guī)定報(bào)告的，有關(guān)部門處五百元以上五千元以下罰款，這里的“有關(guān)部門”需要根據(jù)具體違法行為來確定，例如在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用地上或者地下空間違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，考慮到對違建的執(zhí)法部門是城市管理部門，因此，這里的“有關(guān)部門”應(yīng)當(dāng)是城管部門。物業(yè)服務(wù)人不按照規(guī)定報(bào)告城管部門的，城管部門可以依據(jù)《條例》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)處處五百元以上五千元以下罰款。再例如，損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施和器材的執(zhí)法部門是消防救援機(jī)構(gòu)，物業(yè)服務(wù)人按照規(guī)定應(yīng)該報(bào)告消防救援機(jī)構(gòu)。